În primele luni din 2026, numărul tranzacțiilor rezidențiale a scăzut, dar prețurile apartamentelor noi din București au rămas ridicate. Situația poate părea contradictorie. Într-o piață în care cumpărătorii decid mai greu și creditarea limitează o parte din cerere, prețurile ar trebui, în teorie, să scadă mai repede.
În practică, oferta de locuințe noi este mai mică decât în anii anteriori, costurile de construcție au rămas ridicate, iar terenurile bune sunt mai greu de găsit. Pe segmentul de imobiliare din București, diferențele dintre cartiere sunt tot mai mari, iar proiectele bine amplasate continuă să atragă cumpărători chiar într-o piață mai lentă.
Problema nu este doar cererea, ci și oferta
O scădere a numărului de tranzacții nu înseamnă automat că există prea multe apartamente pe piață. În 2026, una dintre problemele principale este tocmai numărul mai redus de locuințe noi aflate în dezvoltare.
Datele centralizate pentru București și Ilfov indică aproximativ 6.700 de locuințe aflate în dezvoltare, unul dintre cele mai reduse niveluri din ultimii ani. Blocajele administrative, întârzierile la autorizare și noile cerințe de construcție au redus ritmul în care apar proiectele noi.
Dacă numărul cumpărătorilor scade moderat, dar oferta scade și ea, presiunea asupra prețurilor rămâne. Proprietățile bune nu ajung automat să fie ieftinite doar pentru că se încheie mai puține tranzacții.
Costurile de construcție lasă puțin loc pentru reduceri mari
Prețul unui apartament nou nu este stabilit doar după cât este dispus cumpărătorul să plătească. În spate există terenul, materialele, manopera, proiectarea, finanțarea și costurile cu infrastructura proiectului.
Toate aceste componente au crescut în ultimii ani.
Clădirile noi trebuie să respecte și standarde energetice mai stricte. Izolația, ferestrele, instalațiile și sistemele tehnice sunt mai performante, dar cresc costul inițial.
Un dezvoltator poate aplica reduceri pentru anumite apartamente sau poate modifica condițiile comerciale. O scădere generală de 15-20% ar însemna însă, în multe proiecte, o presiune foarte mare asupra marjei și a finanțării.
Din acest motiv apar mai des discounturi punctuale decât reduceri uniforme pentru întregul proiect.
Cererea nu a dispărut
Încetinirea pieței este legată în special de cumpărătorii care depind de credit. Dobânzile și costul total al finanțării reduc suma pe care unele familii o pot împrumuta.
Există însă și cumpărători cu avansuri mari, persoane care vând o proprietate înainte de a cumpăra alta și investitori care folosesc fonduri proprii.
Cererea s-a schimbat, dar nu a dispărut.
Cumpărătorii petrec mai mult timp comparând proprietățile și încearcă să negocieze mai atent. Proiectele bine amplasate, apropiate de metrou sau cu infrastructură bună rămân însă pe lista lor.
Această selecție mai strictă poate încetini tranzacțiile fără să provoace o scădere generală a prețurilor.
Terenurile bune sunt tot mai rare
Costul terenului are o pondere importantă în prețul locuinței noi.
În centru și în nord, parcelele potrivite pentru proiecte rezidențiale sunt puține și scumpe. În sud sau est există suprafețe mai mari, dar și aici valorile cresc pe măsură ce apar metrou, parcuri, magazine și infrastructură.
O zonă care era periferică în urmă cu zece ani poate avea astăzi transport public, centre comerciale și mii de locuitori.
Terenul dintr-o astfel de zonă nu mai costă cât în etapa de început a dezvoltării.
Acest lucru se vede direct în prețul locuințelor construite ulterior.
Bucureștiul nu are o singură piață rezidențială
Diferențele dintre nord și sud sunt suficient de mari încât media orașului să fie greu de folosit pentru o proprietate concretă.
În nord, cartiere precum Floreasca, Herăstrău, Dorobanți, Băneasa sau Pipera rămân în segmentul superior al pieței. În sud, Berceni, Metalurgiei, Apărătorii Patriei și zonele apropiate de metrou au prețuri mai reduse și volume mai mari de locuințe noi.
În Sectorul 4, pentru proiectele noi, valorile analizate în 2026 se situează în jurul intervalului de 1.850-2.250 euro/mp util, cu diferențe de la un proiect la altul.
În alte zone ale Bucureștiului, prețurile pot trece mult peste aceste niveluri.
Când piața încetinește, reacția prețurilor este diferită în funcție de cartier. O locuință bine amplasată și corect evaluată poate rămâne aproape de prețul inițial, în timp ce un apartament supraevaluat poate avea nevoie de ajustări.
Dezvoltatorii modifică mai întâi condițiile comerciale
Înainte de a reduce direct prețul de listă, dezvoltatorii au alte instrumente.
Pot introduce discounturi pentru anumite apartamente, pot include parcarea într-o campanie, pot accepta condiții diferite de avans sau pot amâna lansarea unei faze noi.
În proiectele aflate acum în vânzare există astfel de exemple. Unele ansambluri aplică reduceri de câteva mii de euro pentru anumite apartamente sau pentru achizițiile realizate într-o perioadă limitată.
Prețul oficial rămâne astfel relativ stabil, dar cumpărătorul poate obține un cost final ceva mai mic.
Acesta este un mecanism diferit de o scădere generală a pieței.
Proprietarii de apartamente vechi pot aștepta
Pe segmentul apartamentelor vechi, prețurile sunt influențate și de cât de urgent vrea proprietarul să vândă.
Dacă nu există presiune financiară, proprietarul poate păstra locuința și aștepta un cumpărător. În multe cazuri, apartamentul poate fi închiriat între timp.
Această flexibilitate reduce numărul vânzărilor forțate.
Pentru o scădere rapidă a prețurilor ar fi nevoie de mulți proprietari obligați să vândă în același timp. În lipsa unui astfel de fenomen, ajustările pot fi lente și diferite de la o proprietate la alta.
Locuințele bune se separă mai clar de restul pieței
Într-o piață foarte activă, cumpărătorii pot accepta mai ușor anumite compromisuri. Într-o perioadă mai lentă, diferențele dintre proprietăți devin mai importante.
Suprafața utilă, compartimentarea, lumina, apropierea de metrou și parcarea sunt analizate mai atent.
Un apartament de 55 mp bine organizat poate atrage mai mult interes decât unul de 60 mp cu holuri mari și camere dificil de mobilat.
La fel, un proiect aflat la zece minute de metrou poate avea o poziție mai bună pe piață decât altul pentru care este necesară mașina la fiecare deplasare.
Prețurile rezistă mai bine acolo unde cumpărătorul vede clar pentru ce plătește.
Oferta redusă de locuințe noi susține prețurile
Numărul redus de proiecte noi este probabil cea mai importantă explicație pentru situația actuală.
Bucureștiul are o populație mare, o piață a muncii concentrată și o cerere constantă pentru apartamente noi. În același timp, autorizarea proiectelor a devenit mai dificilă, iar dezvoltarea unui ansamblu durează ani.
Dacă intră mai puține locuințe noi pe piață, cumpărătorii se concentrează pe oferta existentă.
În economie, un produs rar nu se ieftinește ușor atunci când cererea rămâne suficient de mare.
Aceasta este și situația unei părți din piața rezidențială bucureșteană în 2026.
Creditarea poate încetini piața fără să reducă imediat prețurile
Un cumpărător care nu mai poate obține suma necesară poate amâna achiziția sau poate căuta o locuință mai mică.
Alții aleg alt cartier.
Aceste schimbări reduc ritmul tranzacțiilor, dar nu obligă automat vânzătorii să taie prețurile.
Dobânzile influențează cererea, însă oferta, terenurile și costurile de construcție continuă să influențeze partea cealaltă a ecuației.
De aceea, piața poate avea mai puține tranzacții și totuși prețuri stabile sau chiar ușor mai mari.
Ce înseamnă această situație pentru cumpărător?
O piață mai lentă poate aduce mai mult timp pentru analiză. Vânzătorii și dezvoltatorii pot fi mai deschiși la discuții, mai ales pentru proprietățile care stau mult la vânzare.
Asta nu înseamnă că toate apartamentele vor putea fi negociate cu procente mari.
Diferențele apar la nivel de proprietate. Un apartament bine poziționat, cu preț realist și caracteristici bune, poate avea o marjă mică de negociere. Altul, listat prea sus sau aflat într-o zonă cu ofertă mare, poate avea mai mult spațiu pentru discuții.
Piața rezidențială din 2026 este mai lentă, dar nu este lipsită de cumpărători. Oferta de locuințe noi este redusă, costurile de construcție rămân mari, iar proprietarii nu sunt în general obligați să vândă rapid.
Aceste elemente explică de ce scăderea numărului de tranzacții nu s-a transformat până acum într-o ieftinire generală a locuințelor.
